부동산임대 일반과세자 간이과세로 전환, 10년 후에 하자 [부가가치세]

일반과세자 → 간이과세자로 전환?

 
 
부동산 임대업 연매출액 4,800만 원 이하인 간이과세자 대상이어도 (사업자 등록 시) 일반과세자로 등록할 수 있습니다. '간이과세 포기신고서'를 제출하면 간이과세자를 포기하고 일반과세자로 등록할 수 있습니다.
그러나 간이과세 포기 제도'로, 간이과세자가 일반과세자로 전환 시 3년간은 간이과세를 다시 적용받을 수 없습니다. 또 3년이 지난 후, 간이과세를 적용하려면 '간이과세 적용신고'를 해야 합니다.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

간이과세자 전환 시기

 
 

부가가치세 = 매출세액 - 매입세액

 
 

일반과세자의 부가세 계산 = 매출세액(매출액의 10%) - 매입세액 

 
 
부동산 임대업의 경우 매입세액이 거의 없기 때문에 부동산을 매수한 첫해 이후로는 사실상 매출액의 10%를 부가세로 납부해야 합니다. 연매출액 4,800만 원 미만의 간이과세자는 부가세 납부 면제이므로 가능한 한 빨리 간이과세자로 전환하는 게 좋아 보입니다!

간이과세자는 부가세이 환급 없고,
연매출액 4800만 원 미만 간이과세자는 부가세 납부가 면제됩니다.

 
부동산 매매 시 일반과세자로 등록을 하고 첫 해 목돈으로 부가세 환급을 받은 후, 3년간 푼돈으로 부가세를 납부하다가, 3년이 지나서 간이과세자로 전환하여 부가세 면제를 받으면 어떨까요? 
일반과세자로 등록한 첫해 환급받는 부가세 목돈이 이후 3년간 납부할 부가세보다 더 크다면 쓸만한 계획으로 보입니다. 

첫해 환급받은 부가세 > 이후 3년간 납입한 부가세 

 

반응형

 
예를 들어 일반과세자로 등록하여 첫해 700만 원을 환급받고, 이후 3년간 매해 60만 원씩 부가세를 납부해야 한다면,

부가세로 얻을 수 있는 수익은

= 700만 원 - (60만 원 x 3)
= 700 -180
= 520만 원이 됩니다.

 
일반과세자로 등록 후 간이과세 전환 시 (쭉 간이과세자인 것보다) 520만 원 이득을 보는 셈이죠!
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

부동산임대업 일반과세자 10년 유지

 
 
그러나 일반과세자 부동산 임대사업자가 10년 내로 일반과세자에서 간이과세자로 전환 시, 부동산 매매 시 환급받은 부가세를 다시 토해내야 합니다.
중요하니까 다시 한번 말합니다!!

 

일반임대사업자가 10년 안에 간이과세로 바꾸면, 부동산 살 때 환급받은 부가세를 추징당합니다.

 
오피스텔 일반임대사업자의 부가세 환급은 해당 오피스텔을 10년간 업무용으로 임대하는데서 오는 혜택입니다. 오피스텔 취득 시, 10년간 임대사업을 하겠다고 약속하고 부가가치세를 환급받았기 때문에 이를 지키지 않고 10년 내 간이사업자로 전환 시 환급받은 부가세를 다시 내게 됩니다.
 
그러므로 오피스텔 일반임대사업자는 일반과세자 형태를 10년간 유지하는 게 좋습니다. (유지 안 할 거면, 처음부터 사업자 등록을 일반과세자로 하지 않는 게 좋습니다. 중간에 간이과세로 전환 시, 재고납부세액이라는 이름으로 환급받았던 부가세를 반환해야 하기 때문이죠)

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

부동산임대업 일반과세, 간이과세 중 선택

 
 
부동산 임대업자가 10년간 일반과세자를 유지한다고 할 때 10년간의 부가가치세를 계산해보겠습니다.

 

일반과세자로 등록하여 첫해 700만 원을 환급받고, 이후 10년간 매해 60만 원씩 부가세를 납부해야 한다면,

부가세로 얻을 수 있는 수익은

= 700만 원 - (60만 원 x 10)
= 700 - 600
= 100만 원이 됩니다.

 
이 경우 간이과세자 대상자여도, 일반과세자로 신청하는게 100만원 이득입니다.
 

---

그러나 매년 임대료는 오르고, 임대수익의 10%에 해당하는 부가세 또한 오를 것이기 때문에 100만원의 차이는 더 좁혀질 것입니다. 즉, 일반과세자와 간이과세자의 부가세는 차이는 그리 크지 않게 됩니다.
(일반과세) 많이 받고, 조금씩 돌려주기 vs (간이과세) 안 받고, 안내기 정도의 차이일까요? 부가세 납부 방식 차이만 있어 보입니다.

 
그러나 일반과세자로 등록하여 첫해 부동산 분양가에 따른 부가세 환급액(건물분 분양가의 10%)과 이후 따라올 임대수익에 따른 부가세 납부액은 사실 부동산의 종류, 위치, 시기마다 다 다를 것이기 때문에 10년간을 미리 내다보고 계산하기란 현실적으로 불가능하지 않나 싶습니다.

그래서 부가세로 수익을 얻는 쪽에 초점을 맞추기 보다 개인의 상황에 맞춰 일반과세자로 등록할지, 간이과세자로 등록할지를 선택해야 합니다. 부동산임대업 일반과세자 장단점을 알고, 나에게 뭐가 나은지 따져봐야 하는 이유입니다.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

부동산 일반임대사업자 일반과세 → 간이과세 전환 시

 
 
1. 부동산임대업 시작 시 연매출액 4800만원 미만으로 예상되는 간이과세자이지만, 간이과세를 포기하고 일반과세자로 등록하면 부가세를 환급받을 수 있습니다.

2. 그 이후부턴 매입세액이 거의 없기 때문에 오히려 매출액의 10%를 부가세로 납부하게 됩니다. 

3. 가능한 빨리 간이과세자로 전환하는게 좋습니다. (간이과세자는 연매출 4800만원 미만인 경우 부가세 납부면제됩니다)

4. 그러나 곧바로 일반과세자를 간이과세자로 전환하게 되면, 환급받은 부가세를 반환해야 합니다. (재고납부세액)

5. 의무기간인 10년이 지나면 간이과세자로 전환해도 뺏어갈 부가가치세가 없습니다.

6. 10년이 지나서 간이과세자로 전환합니다.
 

결론적으로 부동산 임대업자 일반과세자는 환급받았던 부가세 추징을 피하기 위해 10년이 경과한 후 간이과세로 전환하는게 좋습니다.

 
 
 

 

[같이 읽으면 좋은 글]

 

[부가가치세] 일반과세보다 간이과세가 항상 더 유리할까?
부동산임대업 간이과세자 기준과 간주임대료 계산
부가가치세 신고 - 일반과세자, 간이과세자
7월은 개인사업자 [부가가치세] 신고기간입니다.