부동산임대 일반사업자 임대료 갱신 시 부가가치세 신고
부동산 임대업 일반과세자는 부가가치세 신고 대상입니다. 1월, 7월 일 년에 두 번 부가세를 납부하게 되죠. 부동산임대업의 경우 부가세 신고가 어렵지 않아 보통 홈택스에서 셀프신고를 하게 되는데요, 부동산 임대 시 임차인이 바뀌기도 하고, 임대료가 갱신되기도 합니다.
-임차인 변경
-임차인 그대로, 계약 내용만 갱신 (월세 인상)
과세기간 중 계약 갱신 시 입력은 어떻게 해야 할까요?
부동산임대 일반사업자 부가가치세 신고 - 부동산임대 공급가액명세서 작성
홈택스에서 부가가치세 신고 시, 부동산임대 공급가액명세서를 작성하게 됩니다. 부동산임대공급가액명세서에서는 보증금, 월세, 임차인, 임대기간등의 임대계약 내용을 작성합니다.
부동산임대 공급가액명세서 작성 내용
-부동산 보증금
-월임대료
-임차인
-임대기간
1. 임차인 조회
부동산임대 공급가액명세서 임차인별 임대수입내용에서 [임차인 조회]를 누르면, 임차인 성명(상호), 보증금, 월임대료 등 이전에 작성해 둔 임대계약 내용이 자동입력 됩니다.
이전에 등록해 둔 내용이 없다면 새로 작성합니다.
2. 입력내용추가
임차인별 임대수입내용에 입력된 내용을 확인 후, 보증금, 월임대료, 보증금이자, 월임대료 합계 변경사항이 없다면 [입력내용추가]를 누릅니다.
변경 사항이 있다면 새로운 내용(보증금, 월임대료, 보증금이자, 월임대료 합계)을 입력하고, [입력내용추가]를 누릅니다.
'보증금'과 '월임대료' 칸을 채우면, '보증금이자'와 '월임대료합계'는 자동입력됩니다.
3. 저장 후 다음이동
임대사업명세에 임차인 정보가 입력됩니다. 맞게 들어갔다면, [저장 후 다음이동]을 누릅니다.
부동산임대 공급가액명세서 작성이 끝났습니다!
아래부터는 임차인은 그대로이고, 월세만 오른 경우 계약 갱신 시 입력사항을 보여드리겠습니다.
부동산 임대 계약 갱신 시, 부동산임대 공급가액명세서 작성
임대기간 1년이 지나 월세가 오를 수 있습니다. 보증금은 그대로이고 월세만 오른 경우로 상정한다면, 임대사업명세에는 두 개의 내역이 들어와야 합니다.
예를 들어,
예를 들어
보증금 : 500만 원
월세 : 60,9000원
갱신 후 월세 : 640,000원
갱신일 : 1월 12일
이라면, 갱신일자를 1월 12일을 기준으로 임대사업명세는 두 줄이 됩니다.
1월 1일 ~ 1월 11일
1월 12일 ~ 6월 30일
위 입력사항을 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
1. 일자수정
[일자수정]을 누릅니다.
임차인별 임대수입내용에 보면
과세기간 중 계약이 갱신된 경우
입주일(과세기간시작일),
퇴거일(갱신일 전일),
갱신일(계약변경일)을 입력하셔야 합니다.
라는 내용이 있습니다.
[일자수정]을 누르지 않으면 입주일, 퇴거일, 갱신일 클릭이 안됩니다.
2. 퇴거일, 갱신일, 입주일 입력
갱신일자를 1월 12일로 가정했을 때, 계약 갱신 이전 1월 11일 내용으로 퇴거하고, 계약 갱신 이후 1월 12일 다시 입주한 것처럼 작성하면 됩니다.
1월 1일 ~ 1월 11일
1월 12일 ~ 6월 30일
임대사업명세에 1월 1일 ~ 1월 11일 임대내용을 입력하기 위해서
1. 퇴거일 1월 11일을 클릭합니다.
2-1. 보증금, 월임대료, 보증금이자, 월임대료 합계를 확인합니다.
2-2. 보증금 500만 원, 월임대료 60,9000원입니다.
2-3. 보증금이자, 월임대료합계는 자동계산됩니다.
3. [입력내용추가]를 누릅니다.
퇴거일만 1월 11일을 넣으면 입주일은 자동으로 1월 1일로 입력됩니다. 갱신일, 입주일은 따로 입력하지 않습니다.
(참고로, 갱신일과 입주일은 동일해야 합니다. 같은 날짜로 선택하지 않으면 에러가 뜹니다.)
임대사업명세에 1월 12일 ~ 6월 30일 임대내용을 입력하기 위해서
1. 갱신일, 입주일에 1월 12일을 클릭합니다.
2-1. 보증금, 월임대료, 보증금이자, 월임대료 합계를 확인합니다.
2-2. 보증금 500만 원, 월임대료에는 갱신된 640,000원을 넣습니다.
2-3. 보증금이자, 월임대료합계는 자동계산됩니다.
3. [입력내용추가]를 누릅니다.
갱신일, 입주일에 1월 12일을 입력합니다. 퇴거일은 따로 입력하지 않습니다. 7월 부가세 신고 시 과세기간이 1월 1일부터 6월 30일이므로 자동으로 6월 30일로 입력됩니다.
3. 저장 후 다음이동
갱신일자를 1월 12일을 기준으로 임대사업명세 2건 입력이 끝났습니다. 임대수입금액 합계가 맞는지 확인하고, [저장 후 다음이동]을 누릅니다.
부동산 임대 갱신 계약이 포함된 부동산임대 공급가액명세서 작성이 끝났습니다!
잠깐!!! 이상한 점 발견 못했나요??? 뭔가 잘못된 거 같은데?
(몰라도 됩니다. 마지막에 오류라고 뜨니까...)
부동산임대 공급가액명세서 - 부동산임대 계약 갱신 시, 월임대료합계
예시대로 만들고 입력한 임대사업명세 2건을 다시 한번 가져오겠습니다.
날짜는 잘 들어갔네요.
1월 1일 ~ 1월 11일
1월 12일 ~ 6월 30일
오른쪽으로 넘겨 보증금, 월임대료를 봅니다.
보증금 : 500만 원
월임대료 (1월 1일 ~ 1월 11일) : 609,000원
월임대료 (1월 12일 ~ 6월 30일) : 640,000원
이 또한 잘 들어갔습니다.
(보증금이자는 보증금 금액 500만 원에 따른 공지 이자율로 자동계산되므로 보증금이자는 신경 안 써도 돼요)
그럼 임대료 수입금액 월임대료 합계를 자세히 보겠습니다.
어라? 1 ~ 6월까지 월세를 6번 받았는데, 마치 7번 받은 것처럼 입력되어 있지 않나요? 609,000원 한번, 640,000원 여섯 번으로요.
609,000원 x 1 = 609,000원
640,000원 x 6 = 3,840,000원
6개월치 월세를 받았는데, 7개월치로 계산된 걸 확인할 수 있어요. 이렇게 납부하게 되면 오류가 뜹니다. 그럼 어떻게 해야 할까요??
직관적으로 생각하면, 1월 12일부터 월세 64만 원을 6번 받았을 겁니다.
1월 12일 : 64만 원
2월 12일 : 64만 원
3월 12일 : 64만 원
4월 12일 : 64만 원
5월 12일 : 64만 원
6월 12일 : 64만 원
그럼 임대료수입금액 월임대료합계는 640,000원 x 6 = 3,840,000원이 되어야겠죠?
부동산임대 공급가액명세서 - 부동산임대 계약 갱신 시, 월임대료합계 0원 입력
임대사업명세 2 건 중 60,9000원 받은 내역을 삭제합니다. 그리고 다시 입력해 주는데요, 임대사업명세에 1월 1일 ~ 1월 11일 임대내용을 입력하기 위해서
1. 퇴거일 1월 11일을 클릭합니다.
2-1. 보증금, 월임대료, 보증금이자, 월임대료 합계를 확인합니다.
2-2. 보증금 500만 원, 월임대료 60,9000원, 월임대료 합계에 0원을 넣습니다.
2-3. 보증금이자는 자동계산됩니다.
3. [입력내용추가]를 누릅니다.
입력하신 월 임대료합계(금액)가 신고대상기간 동안 발생한 월임대료합계(계산된 금액)와 상이합니다. 계속 진행하시려면 [확인]을 클릭하시고, 월임대료합계 금액을 수정하시려면 [취소]를 클릭하세요.
라는 팝업창이 뜹니다.
월임대료가 60,9000원인데 방금 막 월임대료 합계에 0원을 넣었기 때문에 당연한 겁니다...
[확인]을 클릭하고 넘어갑니다.
짜잔~ 임대수입금액 월임대료합계가 맞게 들어갔죠?
부가가치세 신고 시, 부동산 임대계약을 갱신했다면, 월임대료합계를 꼭 확인하세요!
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