부동산임대 일반과세자 부가가치세 신고 2024 (홈택스 셀프신고 쉽다!)

부동산임대사업자 부가가치세 신고

 
안녕하세요. 매년 1월은 부가세 신고의 달이죠. 작년 7월 1일부터 12월 31일 기간을 대상으로 한 매출액의 부가세를 신고합니다.
 
부동산임대사업자는 부가세 신고 대상자입니다. 
 
 

부가가치세 의미, 납부대상, 과세기간, 신고기간

[부가가치세] 의미, 납부대상, 과세기간, 신고기간

 

부동산임대사업자 부가가치세 신고 해야 하나요? (네!)

부동산임대사업자 부가가치세 신고 해야 하나요? (네!)

 
 
홈택스에 부가세 신고를 셀프로 하면 전자신고세액공제 10,000원을 받을 수 있습니다. 세무사에게 맡기기도 너무 작은 일인데, 직접 하면 만원 할인까지 해주네요~ 그럼 부가가치세 신고하러 가봅시다!
 
 

부가가치세 = 매출세액 - 매입세액

 여기 매입세액에 전자신고세액공제 10,000원이 포함됩니다.
 

 

 

 

 

홈택스 일반과세자 부가가치세 신고

 

홈택스에 로그인합니다. (개인 로그인 후, 부가세를 신고할 사업장을 클릭하여 로그인 정보를 변경합니다)

세금신고 - 부가가치세 신고 - 일반과세자 신고 - 정기신고를 클릭합니다.
 
저는 부동산 취득 첫해 부가세 환급을 위해 부동산임대 일반과세자로 등록하여 1년에 두 번 부가세 신고를 합니다.

 

부동산임대 일반사업자 [부가가치세] 환급/납부 계산

일반임대사업자 [부가가치세] 환급, 납부

 
 
 
 
 
 
 

 
 

기본정보 입력

 

부동산 일반사업자를 낸 당사자의 정보를 입력합니다.
 

 
[사업자] 사업장등록번호 옆 [확인]을 누릅니다.
선택한 사업장의 기본정보가 자동으로 입력됩니다.
 

오피스텔 임대 일반사업자의 세부사항은
 
업종코드 : 701201
업태 : 부동산업 
종목 : 비주거용 건물 임대업 

입니다.

 
 

[저장 후 다음 이동]을 클릭합니다.
 
 
 
 

 
 
 
 

입력서식 선택

 

 
 
부동산임대업 업종 코드에 맞는 서식이 자동으로 체크됩니다. 따로 건드리지 않고 넘어갑니다.

 
체크된 내역은 다음과 같습니다. 전자신고공제세액 10,000원은 홈택스를 통해 셀프신고 하기 때문에 자동체크됩니다.
 
 

과세표준 및 매출세액	매입세액/경감, 공제세액	기타제출서류(영세율 제외)	경감, 공제세액
매출처별 세금계산서 합계표	매입처별 세금계산서 합계표	매입처별 계산서 합계표	전자신고공제세액
부동산임대공급가액 명세서	신용카드 매출전표 등 수령명세서
기타매출분
과세표준명세

 
 

[저장 후 다음이동] 누릅니다.
 

 
 
 

 
 

 
 
 
 
 
 

과세표준 및 매출세액 - 부동산임대 공급가액명세서

 

부동산임대 공급가액명세서에 작성할 사항

-부동산 보증금
-월임대료
-임차인
-임대기간

 

 
 
 
1. 부동산임대 공급가액명세서 임차인별 임대수입내용에서 [임차인 조회]를 누릅니다.
2. 직전기 임차인 조회에서 체크 후 [선택]을 누릅니다.
3. [임대수입금액 월임대료합계를 자동계산하겠습니까?] 팝업이 뜹니다. 확인을 누릅니다.
4. 보증금, 월임대료, 보증금이자, 월임대료 합계가 자동계산됩니다. 아래 빈칸이 자동으로 채워집니다.

 
5. 내용이 맞다면 [입력내용추가]를 누릅니다.

임차인 : 변동 없음
보증금 : 500만 원
월세 : 640,000원

보증금, 월세가 정해지면 임대료 수입금액과 보증금이자는 자동계산 됩니다.

임대료 수입금액 : 월세 x 6 = 3,840,000원
보증금 이자 : 73,095원

 
6. [입력한 임대수입내용은 임대수입금액합계와 임대사업명세에 등록되었습니다] 팝업에 확인을 누릅니다.
7. 임대사업명세에 업로드됩니다.

입주일 : 2023.07.01 
퇴거일 2023.12.31 입니다.

 
8. 임대사업명세에 임차인 정보가 맞게 들어갔다면, [저장 후 다음이동]을 누릅니다.

 
 
 

부동산임대 공급가액명세서에는 보증금, 월임대료, 임대수입금액, 임대기간, 임차인 등이 들어갑니다. 중간에 임차인, 임대료 등 이 변경됐다면 갱신된 계약 내역을 입력해야 합니다. 
 

입주일(과세기간 시작일),
퇴거일(갱신일 전일)
갱신일(계약변경일)을 입력해야 합니다. 

 

부동산 계약 갱신 시 부동산임대 공급가액명세서 작성은 이전 글을 참고하세요!
 

부동산임대 갱신 시, 부동산임대공급가액명세서 작성

[부가세 신고] 부동산 임대 계약 갱신 시 월세/보증금/월임대료 합계, 임차인 변경 (입주일, 갱신

 

 
 
 
 

 
 
 
 
 

과세표준 및 매출세액 - 기타매출분

  
일반과세자 기타매출분 처리에서는 세금계산서를 발행하지 않은 매출금액을 입력합니다. 

기타매출분에서는 세금계산서를 발행하지 않은 매출금액을 입력합니다.
매출처별 세금계산서합계표에서는 세금계산서를 발행한 매출금액을 입력합니다.

 
 
부동산임대업의 경우, 일반과세자 기타매출분 처리에 해당하는 매출금액은 간주임대료(보증금 이자)입니다.

 

[과세분] -(4)기타(정규영수증 외 매출분) 금액 빈칸에
부동산임대 공급가액명세서에서 작성한 보증금 이자 합계 73,095원이 자동 입력됩니다.

 
 

 
 
[입력완료]를 누릅니다.
 
 
 

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보증금 이자는 자동계산 됩니다. 보증금이자 구하는 방법을 알고 싶다면 아래 글에서 확인하세요!
 

부동산임대 과세표준, 매출액 구하기 - 보증금/간주임대료 계산

부동산임대 [부가가치세] 과세표준, 매출액 구하기 - 보증금/간주임대료 계산

 

 
 
 

 
 
 
 
 

과세표준 및 매출세액 - 매출처별 세금계산서합계표

 
 
[과세표준 및 매출세액] 과세 세금계산서 발급분 (1) 옆의 [작성하기]를 클릭합니다.
 

 
 

과세 세금계산서 발급분 작성하기를 누르면, 매출처별 세금계산서합계표가 뜹니다. 
 
 

 
 
매출처별 세금계산서합계표에서는 세금계산서를 발행한 매출금액을 입력합니다. 즉 월세로 받은 수입을 신고합니다.

 
 
[전자세금계산서 불러오기]를 누르면, 내용이 자동으로 내용이 채워집니다.
 

 
(세금계산서를 신고 못했거나, 종이로 세금계산서를 발급했다면 여기서 입력내용 추가합니다)
(현재 조회 불가능하다면 직접 입력내용을 추가합니다) 

 
직접 입력 시, 부동산임대 공급가액명세서 내용을 그대로 씁니다.

임차인 : 변동 없음
보증금 : 500만 원
월세 : 640,000원
임대료 수입금액 : 월세 x 6 = 3,840,000원

임차인은 그대로라서 매출처수 : 1
월세가 6개월이라서 매수 : 6
공급가액에는 월세 x 6을 씁니다.
(부동산임대공급가액명세서의 임대료 수입금액 합계 3,840,000원을 입력합니다)

 
세액은 공급가액의 10%로, 자동계산됩니다.

 
 

 
아래로 쭉 내리면 [매출처별 세금계산서 합계] 또한 자동 입력됩니다.
 
[입력완료]를 누릅니다.
 

 
 
 
 
 
 

 

과세표준 및 매출세액 - 과세표준명세

 

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[과세표준명세] 금액 옆의 [작성하기]를 누르면 다음과 같은 창이 뜹니다.

 
 

 
 

1. 첫째줄에 매출금액 합계 3,913,095원을 입력합니다.
2. 맨 아랫줄 합계액이 자동으로 채워집니다.
3. [저장 후 다음이동]을 누릅니다.
 
 
과세표준 및 매출세액 작성이 끝났습니다.

 
 
 

과세표준 및 매출세액
- 과세 세금계산서 발급분 : 6개월 간 월세수익 입력
- 과세 기타(정규영수증 외 매출분) : 6개월 간 보증금이자 입력
- 과세표준명세 금액 :  (6개월간 월세 + 보증금이자) 입력

 
 
 
 
 
 
 
 

매입, 경감 공제세액 - 매입세액

 

저는 과세기간 동안 매입세액에 작성할만한 내역이 없어 작성하지 않고 그냥 넘어갔습니다.
 
부동산임대업은 부동산 취득한 첫해 이후엔 보통 매입세액이 없습니다. 가능한 매입세액 내역으로는 공실 관리비, 공인중개사 비용, 전등/냉장고 수리 등이 있습니다.  

일반과세자 부가가치세 계산
= 매출세액 - 매입세액
= (매출액의 10%) - 매입세액

 

 
매입세액이 있다면, [매입세액] 세금계산서수취분 일반매입 (10) [작성하기]를 클릭합니다. 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

매입, 경감 공제세액 - 경감, 공제세액

 

[경감 · 공제세액] 그 밖의 경감 · 공제세액 (18) 옆의 [작성하기]를 클릭합니다.

 

전자신고세액공제 10,000원이 자동적용됩니다.
 

 
 
[입력완료]를 클릭합니다.
 

 
 
 
 
 
 

부가가치세 신고서 제출

 
 
최종 납부(환급) 세액 계산이 끝났습니다.

 
 

부가가치세
= 매출세액 - 매입세액
= 매출액의 10% - 매입세액

부동산 임대업의 매출액 = (월세 + 보증금이자) = 3,913,095원
부동산 임대업의 매출세액 = (월세 + 보증금이자) X 10% = 391,309원

 

매출세액에서 전자신고세액공제하여
= 391,309원 - 10,000원

총 납부할 부가가치세는 381,309원입니다.

 
 
 
[신고서 입력완료]를 누릅니다.
 
 

 
 
 
[신고서 제출하기]를 누릅니다. 
 
 

 
 
신고서 제출 후 가상계좌로 부가세를 납부합니다.
 

 

 
 
작년에는 중간에 임대계약 갱신이 있었습니다. 부동산 임대계약 갱신 시 부가가치세 신고는 어떻게 하는지 작년 부가가치세 신고도 참고하세요!
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