부동산임대 일반사업자로 등록하는 이유 (부가가치세 환급)

부동산임대 일반사업자 부가가치세 계산

 
 
부동산임대 일반사업자는 비주거용 부동산을 임대하는 사업자를 말합니다. 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산을 임대하여 임대수익을 얻습니다.

일반임대사업자는 부가가치세 과세대상인데요,
 

부가가치세 = 매출세액 - 매입세액

 

로 계산할 수 있습니다.

 

일반과세자의 매출세액은 매출액의 10%로, 대략 임대수익의 10%가 부가세로 발생합니다. 또, 부동산 취득 시와 같이 지출된 비용이 있는 경우 매입액의 10%가 매입세액공제 가능합니다. 

일반과세자 부가가치세
= 매출세액 - 매입세액
= (매출액의 10%) - (매입액의 10%)

 

부가가치세 의미, 계산식

부가가치세 일반과세자, 간이과세자 차이점

[부가가치세] 일반과세자, 간이과세자 차이점

 

 

 

 

 

 
 
 
 
 
 

오피스텔 등 부동산임대 일반사업자 부가가치세 환급액 계산

 
 

오피스텔 일반임대사업자로 등록하면 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 매입세액 내역에 오피스텔 취득에 들어간 비용이 인정되기 때문인데요,

부동산임대업 일반과세자의 부가가치세는 다음과 같이 계산합니다.

일반과세자 부가가치세
= 매출세액 - 매입세액
= (매출액의 10%) - (매입액의 10%)

 

 

부동산임대 부가가치세 계산 : 과세표준, 매출액 구하기

부동산임대 [부가가치세] 과세표준, 매출액 구하기 - 보증금/간주임대료 계산

  

오피스텔 일반임대사업자 부가가치세 계산 시 
 

비주거용 부동산 분양 또는 최초 취득 시

매출액 = 0원
매입액 = 오피스텔 분양가의 건물분 

이 되므로 

 

부가가치세
= 매출세액 - 매입세액
= (매출액의 10%) - (매입액의 10%)
= (0원 x 10%) - (오피스텔 분양가의 건물분 x 10%)
= (- 오피스텔 분양가 건물분의 10%)

오피스텔 분양가 = (건물 + 토지)라 할 때, 이 비율을 1 : 1이라 가정하면

= - 오피스텔 분양가의 5%

 
 

오피스텔 일반임대사업자는 부동산 취득 첫 해 오피스텔 분양가의 5%를 부가가치세 환급받게 됩니다. 

 
(부가세 환급액은 분양가 건물분의 10%로, 전체 분양가의 5%에 해당합니다)

 

예를 들어, 2억 원짜리 오피스텔을 매수 후 일반사업자로 등록했다면 첫해에 1,000만 원을 부가세 환급받는 것이죠. 오피스텔 일반사업자를 낸다면, 오피스텔 분양가의 5%를 환급받는다고요~
 

일반사업자의 부가세 환급은 10년간 해당 오피스텔을 비주거/업무용으로 임대해야 하는데서 주는 정부의 혜택입니다.
 
 
 
 

 

 
 

부동산 임대 일반사업자의 부가가치세 예측하기 

 

오피스텔 임대 일반사업자는 부동산 취득 첫 해 오피스텔 분양가의 5%를 부가가치세 환급받게 됩니다. 그러나 임대업의 경우 분양 이후, 매입세액이 거의 없기 때문에 다음 해부터는 보통 매출액의 10%(매출세액)를 부가가치세로 납부하게 됩니다.

 

부동산 취득 첫 해 이후부터는 임대수익의 10%를 부가가치세로 납부하게 됩니다. 

 

 

부가가치세 = 매출세액 - 매입세액

 

 

 

 

부동산 임대 부가가치세 측면에서 간이과세, 일반과세 중 뭐가 더 유리할까?

 
갑자기 드는 의문은 어차피 부가세는 소비자(임차인)가 내는 것인데, 사업주가 애써 부가세를 줄이려는 노력 할 필요가 있는가 하는 것입니다. (임대료가 60이면, 부가세 6만 원을 더해서 66만 원을 받잖아?)

반응형

 

-부가세 신고/납부 : 사업자 (임대인)
-실질적인 부가세 부담 : 소비자 (임차인)

 

사업자 유형별 부가세 납부
일반과세자	사업자는 임차인으로부터 임대료 + 부가세 10%를 더 받는다. → 임차인으로 받은 부가세를 사업주가 대신 납부한다. → 실질적으로 임차인이 돈을 낸다.  → 돈은 사업자를 스쳐지나갈뿐
간이과세자	연매출 4,800만원 미만시 부가세 납부 면제된다.

 
부동산임대업의 경우, 매출액에 따라 일반과세자와 간이과세자로 나뉩니다. 그러나 사업자의 돈이 추가적으로 나가진 않는다는결론은 같습니다! (뭐가 좋네, 나쁘네 골 아플 필요 없었던 건가!)
 
부동산 임대업 [부가가치세 납부]에 대해 내가 내린 결론은 딱히 일반과세자, 간이과세자 중 뭐가 더 낫다 말할 게 없다는 것입니다. 사업자 입장에서는 똑같습니다. 다른 사람에게 받아서 대신 내거나, 아예 내지 않거나 하는 차이만 있을 뿐입니다.

 

	부가가치세	세금계산서
일반과세자	부가세 많이 내고, 많이 돌려받고	(부가세 영역이 큼) 세금계산서 필수
간이과세자	부가세 안 내고, 환급 못 받고	(부가세 영역이 축소돼 있음) 그런 고로 세금계산서도 발급 못하나 보다

 

 

일반과세보다 간이과세가 항상 더 유리할까?

[부가가치세] 일반과세보다 간이과세가 항상 더 유리할까?

 

 

 
 

같이 읽으면 좋은 글

 
부동산임대 일반과세자 간이과세로 전환, 10년 후에 하자 [부가가치세]

부동산 임대 일반사업자 부가세 셀프신고 하기

부동산 임대 [부가가치세 신고] 전 알아둘 사항