[부가가치세] 부동산임대 과세표준 계산 (보증금/간주임대료)

부동산임대 간주임대료 - 보증금도 매출에 포함

 

부가가치세 신고 시 연매출이 많고 적음에 따라 일반과세자와 간이과세자로 나뉘어 세액 계산 방법이 달라집니다.

부가가치세 - 연매출액에 따른 간이과세자, 일반과세자 구분

부가가치세 신고 - 일반과세자, 간이과세자

 

부동산 임대업의 연매출 계산 시, 임대수입 외 보증금도 간주임대료로 환산하여 매출에 포함시킵니다.

부동산 임대업 매출 = 월세 + 간주임대료

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산임대 간주임대료 계산

 

간주임대료는 보증금에서 발생할 수 있는 이자수익을 계산하여 소득으로 신고하는 것으로, 실제 임대료가 아닙니다.

간주임대료 계산 시 보증금에 정기예금 이자율을 적용합니다.

 

 

(보증금은 간주임대료로 환산하여 매출액에 포함되므로) 보증금이 높으면 부동산 임대업자의 연매출액이 높아집니다.

매출액에 포함되는 간주임대료 계산 시 이자는 정기예금 이자율을 따릅니다.

 

간주임대료 = 보증금 x (임대일수/365) x 이자율

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산임대업 부가가치세 간주임대료 계산 - 임대기간, 이자율

 

예를 들어

보증금 : 500만 원
월 임대료 : 50만 원
임대기간 : 2022년 1월 1일 ~ 12월 31일
정기예금 이자율 : 5%

이라 가정하면, 

 

과세기간	과세대상기간		신고납부기간	신고대상자
1.1~6.30	확정신고	1.1.~6.30.	7.1.~7.25.	개인 일반사업자
7.1~12.31	확정신고	7.1.~12.31.	다음해 1.1.~1.25.	개인 일반사업자

 

 

간주임대료 = 보증금 x (임대일수/365) x 이자율

 

신고기간이 7월일 때, 과세대상기간은 1월 1일 ~ 6월 30일이므로 임대일수는 181일이 됩니다.

과세기간 보증금 : 500만 원
임대일수 : 181일
정기예금 이자율 : 5%

 

= 500만 x 181/365 x 5%

= 123,972원이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산임대업 과세표준(매출액) 계산

 

부동산임대업의 과세표준은 월세액의 합계액만이 아니라, 전세금이나 보증금에 대해서도 간주임대료를 계산하여 정기예금 이자율만큼 수입금액으로 봅니다.

부가가치세법에서는 과세기간 동안 공급가액(매출액)의 합계액을 과세표준이라 한다.

 

부동산임대업의 과세표준
=부동산임대업의 매출액
= (임대수익 + 간주임대료)

이므로 

월 임대수익 : 50만 원
과세기간 :  6개월
간주임대료 : 123,972원

7월 부가세 신고 시, 과세대상기간은 1월 1일 ~ 6월 30일이며

해당 과세 기간 부동산 임대업자의 매출액은

= (50만 x 6개월) + 123,972원

= 3,123,972원입니다.

반응형

 

7월 부가세 신고 시, 부동산 임대사업자의 과세표준은 월 임대료 6개월분인 300만 원에 간주임대료 123,972원을 합한 3,123,972원이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

부동산임대업 간이과세자 부가가치세 신고

 

개인사업자가 부가가치세 납부 시, 과세유형에 따라 일반과세자와 간이과세자로 나뉩니다. 부동산 임대업자의 경우 그 기준은 1년간 매출액이 4,800만 원을 넘느냐 아니냐에 달려있으며, 연매출액 4,800만 원 이하일 경우 간이과세자가 됩니다.

즉 위 예시의 경우 6개월 매출이 약 310만 원으로, 연매출액은 4,800만 원 이하이므로 간이과세자가 됩니다. 간이과세자는 부가세 납부 면제이므로, 부가세 신고만 하고 납부는 하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

부동산임대업 일반과세자 부가가치세 신고, 납부

 

일반사업자는 부가세를 납부하거나 환급받습니다. 위 예시의 경우 6개월 매출이 약 310만 원으로 간이과세자 대상자지만, 일반사업자로 등록을 했다면 부가세를 납부해야 합니다.

부가가치세 = 매출세액 - 매입세액

 

부가가치세 매출세액은 매출액(월세 + 보증금 이자)의 10%로 31만 원을 예상할 수 있습니다.

부동산임대 일반사업자로 등록하는 이유 (부가가치세 환급)

부동산임대 일반사업자로 등록하는 이유 : 부가가치세 환급

 

매입세액으로는 부동산임대의 경우 공실 관리비, 공인중계료, 전등/냉장고수리 등이 있을 수 있지만, 당해 부동산에 쓴 돈이 없다면 보통 전자신고세액공제 10,000원을 받습니다. 전자신고세액공제는 부가가치세 신고를 셀프로 할 경우 받을 수 있습니다. 

부가가치세
= 매출세액 - 매입세액
=(매출액의 10%) - 매입세액
= 312,397 - 10,000
= 302,397

 

위 계산을 토대로 부가세 납부액은 30만 원 정도 나오겠습니다.

[부가가치세] 전자세금계산서 발급 세액공제가 새로 생겼다!

 

 

 

 

 

같이 읽으면 좋은 글

부동산임대사업자 부가가치세 예상금액 - 세금이 얼마 정도 나올까?

부동산 임대업 일반사업자 부가가치세 셀프신고 하기

[부가세 신고] 부동산 임대 계약 갱신 시 월세/보증금/월임대료 합계, 임차인 변경 (입주일, 갱신일, 퇴거일)

부동산 임대 [부가가치세 신고] 전 알아둘 사항